A taxa fixa, variável ou mista, com duração mínima de 5 e máxima de 30 ou 40 anos, as características do empréstimo variam de acordo com as necessidades pessoais e de banco para banco, mas - uma vez estipulado - não significa que ficará para sempre ligado a esse contrato. Graças à chamada sub-rogação, de fato, é possível alterar o contrato de empréstimo, transferindo o empréstimo para outro banco que ofereça condições econômicas mais vantajosas.
O que significa a sub-rogação do empréstimo?
É a lei n. 40 de 2007, também conhecida como Lei Bersani e atualmente, após algumas alterações introduzidas nas leis subsequentes, o artigo 120-quater da Lei Bancária Consolidada introduz a sub-rogação na Itália, ou seja, a possibilidade de transferência de hipoteca de um banco para um outro que eventualmente apresenta melhores condições. Em essência, com a sub-rogação você pode literalmente transferir o contrato de empréstimo existente de um banco para outro , alterando os parâmetros do próprio empréstimo, fechando assim a hipoteca antiga e iluminando uma nova com um novo banco, mas usando a hipoteca original . Com a sub-rogação, você pode substituir:
- duração
- a propagação
- o tipo de taxa aplicada
- despesas periódicas (seguros, cobrança de prestações, gestão, etc.).
O que não pode mudar é o capital residual, ou seja, o montante que ainda falta ser reembolsado, que deve ser o mesmo que o existente com o antigo banco. Com a sub-rogação, o novo banco assume o crédito e todas as suas garantias, inclusive a hipoteca. Em essência, a hipoteca permanece igual à hipoteca anterior, mas é transferida da antiga para a nova instituição de crédito.
Quanto custa a sub-rogação
A portabilidade do empréstimo prevê a possibilidade de transferência da hipoteca para outro banco, obtendo melhores condições mas sobretudo sem custos. De facto, o artigo 120º-quater da Lei Consolidada da Actividade Bancária prevê que “a sub-rogação envolve a transferência do contrato de mútuo, nas condições estipuladas entre o cliente e o intermediário entrante, com exclusão de multas ou outros encargos de qualquer espécie”. Além disso, o banco não pode impor despesas ou comissões ao cliente pela concessão do novo empréstimo, pela investigação preliminar e pelas avaliações cadastrais, que se realizam segundo procedimentos de colaboração entre intermediários com base em critérios de redução máxima de prazos, obrigações e custos associados. Em qualquer caso, os intermediários não cobram custos de qualquer espécie aos clientes, nem mesmo de forma indireta, pela execução das formalidades relacionadas com as operações de sub-rogação.
A sub-rogação é, portanto, uma operação de custo zero para o devedor, visto que o novo banco não pode impor encargos ou comissões por essa operação e o antigo banco não pode reclamar penalidades pelo reembolso antecipado do antigo empréstimo.
Além disso, as despesas do notário com o novo empréstimo são suportadas pelo banco com o qual está sub-rogado.