Conteúdo processado
- Comprar uma casa no papel: o que significa
- A fiança
- O que deve conter a preliminar?
- A apólice de seguro
Quando falamos em compra e venda, muitas vezes ouvimos falar em compra de casa no papel, ou seja, a transação envolvendo imóveis ainda não construídos e que, como tais, existem apenas no papel, no projeto da construtora para ficar claro. Se por um lado o comprador que opta por comprar no papel pode talvez contar com um preço mais vantajoso comprando no papel, por outro lado existem muitas armadilhas por trás dessa forma de venda que o legislador tentou impedir com a lei. n. 122 de 2022-2023 antes e agora com o decreto legislativo 14 de 2022-2023.
Para quem decidir comprar imóveis em construção a partir de 16 de março de 2022-2023, uma série de inovações entraram em vigor para proteger melhor os compradores. O Conselho Nacional de Notários elaborou um decálogo sobre as novas proteções previstas para quem deseja adquirir imóveis em papel.
Comprar uma casa no papel: o que significa
Pessoas físicas que celebram contrato com construtora que resulte na transferência não imediata de um imóvel em construção,podem arriscar perder os adiantamentos pagos pela compra, por conta da crise da construtora. O decreto legislativo 122/2005 prevê, assim, para quem adquire uma série de proteções que se fundamentam na obrigação do fabricante de entregar ao comprador uma fiança, que garante o reembolso, em caso de crise da empresa, de todas as importâncias pagas ou a ser pago antes da transferência definitiva da propriedade. Além disso, a construtora é obrigada a entregar ao comprador, no momento da transferência da propriedade, uma apólice de seguro com duração de dez anos (os chamados dez anos póstuma) que garante a indenização por danos materiais e diretos ao imóvel, decorrentes da ruína total ou defeitos de construção parciais ou graves.
A fiança
No entanto, o legislador percebeu que a regra poderia ser facilmente desaplicada, pois as empresas não poderiam emitir as garantias e, de qualquer forma, vender os imóveis em construção. Daqui intervimos com o Decreto Legislativo n. 14/2022-2023 “Código da crise empresarial” que alterou o Decreto Legislativo 122/2005, e com o qual integra e implementa integralmente as garantias já contempladas em 2005.
Como muda a proteção para os compradores de edifícios a serem construídos? A partir de 16 de março de 2022-2023 existe a obrigação de estipular o contrato preliminar (por escritura pública ou contrato privado autenticado) com a intervenção do notário. O notário verificará e certificará a regularidade da fiança (que deve obedecer a modelo ministerial) e não poderá estipular a escritura na ausência de fiança. Pelas novas regras, a fiança garante o reembolso das importâncias pagas pelo futuro comprador mesmo em caso de não emissão da apólice de indenização de dez anospóstumo por ocasião da escritura de venda O notário assegura que todas as verificações (vistorias hipotecárias) relativas à existência de hipotecas ou outros condicionantes do imóvel a construir são efectuadas desde o momento do acordo prévio. Além disso, o notário é obrigado a transcrever o contrato preliminar nos registros de imóveis, com o objetivo de proteger o comprador do risco de hipotecas ou restrições decorrentes do próprio registro (desde que a venda ocorra no prazo de três anos). O não cumprimento da obrigação de estipular o contrato preliminar com escritura pública ou contrato privado autenticado implica a nulidade absoluta do contrato por falta de forma.As alterações aplicam-se a todos os contratos (preliminares ou definitivos) relativos a edifícios residenciais para os quais a habilitação (licença de construção / SCIA / DIA) tenha sido solicitada ou apresentada ao Município a partir de 16 de março de 2022-2023.
A fiança - sublinham os notários - produz efeitos até que o seguro ou o banco que a emitiu receba cópia autêntica da escritura de transmissão do imóvel que contém a certidão de emissão da apólice póstuma de seguro decenal. Até aquele momento, o valor garantido pela fiança pode ser exigido pelo futuro comprador em caso de crise na construtora, se o futuro comprador tiver comunicado que deseja rescindir o contrato ou se o notário tiver atestado que não foi possível receber a escritura. transferência devido à não emissão da apólice póstuma de dez anos.
O que deve conter a preliminar?
Na venda preliminar de um imóvel no papel deve haver:
- a indicação da emissão da fiança e a comprovação da sua conformidade com o modelo ministerial;
- a descrição do edifício a ser construído, seus limites e dos acessórios;
- a indicação de quaisquer atos de obrigação, bem como a existência de hipotecas ou transcrições prejudiciais;
- o prazo acordado para a execução das obras, o preço e as condições de pagamento;
- os detalhes da licença de construção e uma indicação da existência de empreiteiros;
- as especificações com as características dos materiais e os documentos do projeto.
A apólice de seguro
A lei prevê que, no momento da assinatura do contrato de compra, o fabricante deve entregar ao comprador uma apólice de seguro contra indenização por dez anos. A apólice cobre danos materiais sofridos pelo imóvel decorrentes de avarias totais ou parciais ou graves defeitos de construção da obra. O contrato de venda deve conter uma indicação dos detalhes da apólice de dez anos. Em caso de não entrega da apólice, o notário deixa de receber a escritura e o comprador que comunicou a sua vontade de rescindir o contrato tem direito a obter indemnização da empresa ou banco que emitiu a fiança para o fabricante.