Com a reforma do condomínio, a administradora adquiriu maior autonomia para agir contra quem não paga as despesas devidas, pois as consequências recaem sobre os demais proprietários. Uma forma eficaz de resolver um problema sério.
Na Itália, de norte a sul, os condomínios inadimplentes estão aumentando constantemente. Multidão diversificada à qual pertencem muitas pessoas em dificuldades econômicas, mas infelizmente também muitas pessoas “espertas” que não pagam as despesas do condomínio ou mesmo aquelas relativas aos serviços básicos, como água, luz, gás e aquecimento. A arte. 1129 do Código Civil indica o administrador do condomínio como o responsável pela cobrança dos créditos, apurados com base na distribuição das despesas votada pela assembleia.
É O ADMINISTRADOR QUE DEVE SOLICITAR OS PAGAMENTOS
Após a recente reforma do condomínio, os poderes do administrador em relação aos inadimplentes aumentaram, ainda que a recuperação das inadimplências continue longa e complicada. Para a protecção dos titulares, no entanto, deve ser imediatamente especificado que, se o administrador não cumprir as disposições do Código relativas à sua missão, comete uma irregularidade grave, que pode causar a revogação do mandato. São seis meses, a partir do encerramento anual do negócio, para poder agir contra o condomínio que não paga; portanto, depois de o ter requerido (mas não é obrigatório fazê-lo), sem a autorização da assembleia pode obter uma liminar "imediatamente executória". Essa oportunidade é muitas vezes relativa,de modo que o aumento da inadimplência tem superlotado os tribunais e, portanto, pode demorar alguns meses até que o decreto chegue ao seu destinatário. Basicamente o juiz, com base nas provas apresentadas pelo administrador, obriga o condomínio a arcar com as despesas devidas, sob pena de execução hipotecária do patrimônio.
OS OUTROS CONDOMÍNIOS PAGARAM POR QUEM NÃO. AGORA OS CREDORES PODEM AGIR IMEDIATAMENTE CONTRA OS DEVEDORES
Enquanto isso, enquanto aguardam o andamento do processo judicial, os demais condomínios pagam as despesas faltantes. São distribuídos entre todos na forma de percentual dos milésimos, recalculados com a exclusão do inadimplente. Os milésimos de referência são os relativos ao tipo de despesa enfrentada: por exemplo, serão os “calor” para a parte relativa ao aquecimento ou os “próprios” para a renovação da fachada, e assim sucessivamente.
Se por um lado o pagamento das dívidas do inadimplente serve para evitar a interrupção do abastecimento de todo o edifício, por outro parece uma grande injustiça. Por que aqueles que estão em boa situação devem arcar com os custos dos que não o são? E por que os fornecedores não vão diretamente para os inadimplentes? Com a recente reforma do condomínio, o administrador é obrigado a transmitir os nomes e as parcelas da dívida dos inadimplentes aos credores insatisfeitos, para que estes possam atuar exclusivamente contra aqueles que não pagaram e, somente se a tentativa falhar, para todo o condomínio.
O FORNECIMENTO PODE SER SUSPENDIDO
É bom lembrar que tanto o artigo 1.565 do Código Civil como algumas cláusulas dos contratos prevêem a possibilidade do gestor (nos termos do contrato de fornecimento), ainda que com a devida antecedência, interromper o fornecimento em caso de atraso no pagamento do contas. Sem prejuízo do facto de nos edifícios de condomínio, o interlocutor do órgão fornecedor é na maioria dos casos o administrador e não os condomínios individuais.
Os eventuais créditos reclamados pelo gestor, portanto, referem-se ao consumo registrado para toda a dívida faturada exclusivamente ao administrador. Se, por outro lado, o condomínio individual tiver celebrado contrato autónomo com o fornecedor, a interrupção do serviço incidirá sobre o condomínio individual. Enquanto se aguarda a liminar, se exigido pelo regulamento do condomínio, a administradora também pode proibir o condomínio inadimplente de utilizar serviços comuns, como aquecimento central, água e elevador, mas neste caso os sistemas devem ser foram construídas prevendo o destacamento de unidades individuais e que a proibição não prejudica o direito constitucional à proteção à saúde (artigo 32, da Constituição).
O QUE É NECESSÁRIO PARA A ORDEM DE INJUNÇÃO?
A ata de montagem do condomínio com as deliberações que aprovarem o orçamento final e previsto e eventuais despesas extraordinárias; os cronogramas de detalhamento das demonstrações financeiras e despesas extraordinárias; quaisquer avisos enviados pelo administrador ao condomínio inadimplente. O problema dos condomínios é que os efeitos da dívida acumulada por alguns condomínios, como a suspensão da prestação do serviço, afetam a todos. Exceto no caso em que os contratos de fornecimento são individuais.
O PROPRIETÁRIO SEMPRE RESPONSABILIZA PELAS DÍVIDAS
Quem está alugando paga a parte das despesas do condomínio que lhe é imputada diretamente ao proprietário do imóvel, ou seja, ao locador. É este quem responde ao administrador em caso de atraso ou não pagamento do inquilino (inquilino), que, portanto, só responde pela violação do contrato com o senhorio. O locatário é obrigado a pagar o aluguel no prazo de 20 dias após o prazo e, se o valor das despesas de condomínio não pagas ultrapassar o valor de dois meses do aluguel, o proprietário do imóvel tem o direito de resolver o de concessão. No caso de venda de imóvel, quem comprar o apartamento do inadimplente fica obrigado a pagar as taxas de condomínio do ano em curso e do anterior, ainda que à data da escritura não tivesse conhecimento da dívida.No entanto, o novo proprietário pode processar o antigo para obter o dinheiro de volta pelas despesas não pagas.
O FUNDO DE DINHEIRO
Para cobrir os “buracos” causados pelos inadimplentes, o administrador do condomínio pode constituir um fundo de caixa, financiado por todos os proprietários. No entanto, é necessária a aprovação unânime da assembleia condominial. Ressalte-se que, em casos de urgência absoluta, mesmo a maioria por si só pode ser suficiente.
Em colaboração com Avv. Silvio Rezzonico, presidente nacional da Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it